PART 01 公寓的基础概念公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。相比住宅，公寓存在一定的优势。单价便宜，总价低，特别是在限购的城市，公寓俨然成为购房者的热门选项。公寓分类：①按照产品类型：平层公寓、loft；②按照功能划分：酒店式公寓、商铺化公寓、居住式公寓、公寓式办公。公寓产品销售中，销售前需界定核心问题：产品定位，决定了客户群、销售模型、推盘节奏。功能定位：界定好客户属性，投资客户只重收益（楼层、业态不主推），自用客户依据功能定位落定业态引导例如：自用/投资类：居住（单身寓所、养老房、父母礼、成长基金等）、办公（企业办公、青年创业、孵化器等）、酒店、商铺化业态定位：分楼层分业态定位，界定好楼层业态、引导客户置业、合理把握货源铺排例如：3-7F商铺化公寓（网吧、会所、美容美甲等）、8—18F酒店式公寓（酒店托管）、19F-30F居住、办公客户定位：过渡自住（在住宅限购、摇不到号，资金不够的情况下，过渡性住宅）、短线投资（一般是项目的主力客群，就像股市里的小散户一样，属于跟风投资型）、长线投资（最主要的是酒店老板，买整层公寓开个经济酒店。客群数量少，但都是整层的大客户）。公寓销售模型1、直接销售：直接推出销售，不提供任何附加价值及服务2、带租约销售：公寓销售时，公寓已经出租，开发商将租约转给业主，业主完成之前开发商和租赁客户未完的租赁合同3、售后返租（例如酒店托管：10年包租，每年8%的租金回报）4、售后返租+回购（例：10年包租+每年8%的租金回报+10年后135%回购）市场瞬息万变，但是人心不变，内在的逻辑、故事是不变的。以人为本，解决客户的痛点和关注点，打造完善公寓营销解决方案，赢得市场、赢得客户是必然的。
